Ev sahibi ve kiracılar fahiş aidata karşı ne yapabilir?

Her geçen gün hayat pahalılığın artması sadece kira bedelinin yükselmesini beraberinde getirmekle kalmayıp aidat bedelinin de artmasına yol açmıştır. Son dönemde enflasyonun artmasıyla aidat bedelleri öyle artmıştır ki bina sakinleri bu konudan muzdarip hale gelmişlerdir. Aidat bedelinin bu kadar artması bina sakinlerini bu bedeli düşürmek için hukuki yollar aramalarına sevk etmektedir.Kaldı ki fahiş aidat bedeli hem hayatın olağan akışına hem de hakkaniyete aykırıdır.Dolayısıyla bu yazımızda mağdurlara fikir olması açısından aidat bedelinin hukuki niteliği, belirlenme usulleri ve kaçınma yollarından bahsedeceğiz.

Bu bağlamda, aidat bedeli sitenin genel ve ortak giderleri adı altında kat maliklerinden alınan bedeldir. Aidat bedeli 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Aidat bedelinin belirlenmesinde site/apartman giderleri ve masrafları göz önünde bulundurulur.Fakat aidat bedelinin belirlenmesi bakımından en önemli husus sitenin işletme projesidir.İşletme projesi, sitenin asansör bakımı, muhasebe ücreti,temizlik masrafı ve diğer sair giderlerin hesaplandığı ve bu bağlamda sitenin yıllık gelir gider bilançosunun belirlendiği rapordur.Bu raporda hesaplanan bütçeye göre aidat bedeli belirlenir, aidat bedeli aylık ve eşit şekilde ödenir.Aidat belirlenirken site yönetiminin bilgi ve belge paylaşması faydalarına olacaktır. Özetle, aidat bedeli binanın/sitenin cari giderleridir.

 Aidat bedelinden tüm malikler sorumlu olup kural olarak bu bedel, her yıl yapılan maliklerin katıldığı genel kurul toplantısında belirlenir.Dolayısıyla apartman/site yönetimi de aidat bedelini keyfiyetle belirleyemez, oy çokluğu ile karara varılır. Kaldı ki, yönetim bina sakinlerinin isteklerine uygun hareket etmekle yükümlüdür. Bu toplantıya kiracılar,malikten aldıkları yetki ile katılabilirler.Aidat bedeli her site/apartmanın ihtiyacına göre belirlendiğinden kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesin bakımından pek uygulama bulmamaktadır ki aslında aidatın niteliği bakımından bu bedelinin kira sözleşmesine konu olması pek mümkün değildir.Ve her ne olursa olsun aidat bedelinin azami limiti yani üst sınırı kira bedelidir. Aidat bedeli kira bedelini geçemez.

Kiracının veyahut malikin aidat bedeline itiraz etmesi öncelikle genel kurul toplantısında olur. Kiracı ve malik, yönetimden işletme projesini talep ederek inceleyebilir, yapılan giderlere karşı bilgi ve belgeleri isteyebilir. Fakat sonuç alınamazsa itiraz eden kiracı veya malik sulh hukuk mahkemesinde bedele itiraz ederek hukuki himaye talep edebilirler. Ayrıca malik veya kiracı yönetimin yaptığı lüks ve gereksiz masraflara karşı da tedbir talep edebilirler.Bu durum korunma talep eden kiracı veya malikin durumudur Bu davanın açılması için kanunda öngörülen süre, itiraz kararını izleyen 1 aydır. İtiraz eden kiracı veya malik bu süre içinde hakkını kullanmalıdır.

Sorumluluk bakımından ise aslolan aidat bedelinde malikin sorumluluğudur. Fakat yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nu madde 22’ye göre kiracı da kira süresince aidattan sorumludur. Bu sorumluluk müteselsil sorumluktur, müteselsil sorumluluk bedelin kiracıdan tahsil edilemediği durumda malikten tahsil edilebileceği anlamına gelmektedir. Bununla birlikte belirlenen aidat bedelinin ödenmemesi halinde yönetim Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak, malik yahut kiracıdan gecikme zammı talep edebilir. Bu bedelin de ödenmemesi halinde ise yönetim icra yoluna başvurabilir.

Av. Sinan KESKİN
Hukukçu – Yazar